El mercado de alquiler en España: IDEALISTA/NEWS

https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2024/06/14/817721-cinco-anos-de-alquiler-en-madrid-y-barcelona-precios-record-mayor-esfuerzo-con

El mercado del alquiler en España está cada vez más tensionado, y ya acumula seis meses consecutivos de precios batiendo marcas, en un escenario de alta demanda frente a una escasa oferta, que cada mes se filtra hacia otros arrendamientos, como los alquileres de temporada y por habitaciones o dan el salto al alquiler turístico, o incluso salen al mercado de compraventa, hartos de la inseguridad jurídica creada desde hace años en el arrendamiento de viviendas.

Los precios han aumentado un 13,4% interanual en mayo hasta los 13,2 euros/m2 al mes de alquiler de media, en máximos de la serie histórica de idealista. En el mismo mes de hace un año, la renta media cerraba en 11,6 euros/m2. La subida de los alquileres ha sido suave, pero constante en los últimos cinco años, con un periodo valle en 2021, fruto de las consecuencias de la pandemia de covid-19. El precio medio de la oferta de viviendas en alquiler en mayo de 2019 era de 10,3 euros/m2, una subida del 28,2% en este último lustro.

Analizamos la situación del mercado del alquiler en los últimos cinco años, justo antes del cambio de la pandemia y del cambio de clico económico, y hacemos zoom sobre los dos grandes mercados de la vivienda, como son Madrid y Barcelona.

Evolución del mercado del alquiler desde 2019

En los últimos cinco años, sobre todo desde el estallido de la pandemia del coronavirus en marzo de 2020, la guerra de Ucrania a partir de febrero de 2022 y la consiguiente crisis inflacionista, los precios de los alquileres, al igual que la mayoría de las cosas, han aumentado la intensidad a la que subían mes a mes.

En menos de 18 meses, se ha pasado de superar la barrera de los 11 euros/m2 (diciembre de 2022) para llegar a los 12 euros/m2 en agosto de 2023, y pese a que las rentas se moderaron hasta finales del año pasado, desde entonces la subida ha sido más intensa y en apenas seis meses ya se encuentra por encima de los 13 euros/m2.

La actual situación de los precios de los alquileres se explica, sobre todo, por la presión que ejerce la demanda sobre una oferta cada vez más escasa de arrendamientos habituales. El stock de viviendas de alquiler permanente ha caído un 41% frente a 2019, mientras que las familias que demandan una vivienda para alquilar se ha disparado más de un 260% entre el primer trimestre de 2020 y el primer trimestre de 2024, cuando idealista ofrece los primeros datos de demanda relativa.

Los anuncios de viviendas en alquiler publicados en idealista en el primer trimestre de 2024 recibieron una media de 27 contactos antes de darse de baja, mientras que en el mismo periodo de 2020 recibían de media siete contactos, justo antes de la pandemia.

Y es que los arrendamientos permanentes siguen siendo importantes en el conjunto el mercado, pero van viendo como pierden relevancia frente a los alquileres de temporada o para compartir piso. En estos cinco años de descenso de la oferta de viviendas del alquiler habitual, como hemos comentado antes, se ha registrado, en cambio, un incremento del stock de arrendamiento de temporada de un 182% y de hasta un 93,5% para los pisos compartidos.

Todo ello ha llevado a que el porcentaje de los ingresos del hogar necesario para acceder a una vivienda de alquiler en este arranque de año se encuentre en el 34,5%, superando el máximo recomendado por los expertos, y con un incremento de casi dos puntos porcentuales de la tasa de esfuerzo frente al primer trimestre de 2019 (33%).

Barcelona lleva cinco años con el mercado roto…

El mercado del alquiler en Barcelona lleva sufriendo una enorme presión durante los últimos años. La incertidumbre y la inseguridad jurídica se han adueñado de un sector clave en la capital catalana, que ha llevado a que el precio de las rentas alcance máximos históricos, y a cierre de mayo se encuentre en 21,6 euros/m2 al mes, lo que representa un 33,3% más que en 2019, más de cinco puntos por encima de la media nacional, y más que los alquileres en Madrid, que también alcanzan récord con 19,34 euros/m2, un 25,2% más que hace cinco años.

A las consecuencias económicas y sociales provocadas por el estallido de la pandemia y la crisis económica agravada por la guerra en Ucrania, Barcelona se encontró con la intervención en el mercado de arrendamiento por parte del gobierno catalán a finales de 2020, que supuso establecer un control de precios a los arrendamientos en 60 municipios. Un límite a los alquileres que estuvo vigente hasta marzo de 2022, cuando fue derogado por el Tribunal Constitucional.

Sin embargo, la creación de las áreas de mercado residencial tensionado, avaladas por la nueva Ley de Vivienda, han vuelto a traer el control de los precios a 140 localidades catalanas, entre ellas Barcelona. En un año en vigor de la Ley de Vivienda, solo Cataluña ha aplicado la creación de zonas tensionadas de alquiler.

Toda esta falta de claridad y garantías para los propietarios para saber a qué condiciones deben atenerse ha provocado que la oferta de alquileres permanentes haya descendido un 65% en la capital catalana desde 2019. La incertidumbre se ha generalizado a todos los mercados desde antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, y también en Madrid se ha detectado una bajada del stock de alquiler habitual de un 59%.

Mientras, la oferta de los arrendamientos de temporada se ha disparado en Barcelona, creciendo un 220% en la capital catalana en cinco años, frente a la subida del 69% en la capital. El stock de viviendas para compartir piso también se ha incrementado en un 23,5% en Barcelona, mientras ha aumentado con mayor fuerza en Madrid, hasta un 76% en el último lustro.

Con todo ello, la evolución de la tasa de esfuerzo en la capital catalana ha sido mayor que en Madrid. Mientras que, en el primer trimestre de 2019, las tasas de esfuerzo de los hogares de Barcelona (36%) y Madrid (35%) apenas se diferenciaba en un punto, cinco años después el ‘gap’ se ha incrementado en cinco puntos entre ambas ciudades.

Barcelona ha visto como sus hogares tienen que dedicar más parte de sus ingresos a costear el alquiler, hasta alcanzar el 43%, siete puntos más en estos cinco años, con datos del primer trimestre de 2024. Mientras, en Madrid (38%), también ha subido, aunque algo menos, tres puntos porcentuales entre 2019 y 2024. Aunque ambos se encuentran en tasas por encima de lo recomendado por los expertos.

Para Francisco Iñareta, portavoz de idealista, “el análisis deja al descubierto que ninguna de las medidas en materia de alquiler que se han adoptado en los últimos años ha funcionado, a pesar de ser este un tema muy relevante en la agenda política. En Barcelona, donde además de las políticas nacionales se ha implantado por segunda vez el control de precios, la situación es aún más complicada, ya que los topes a las rentas solo han logrado empeorar la situación en el que se encuentra el mercado del alquiler de la ciudad y aumentar la ansiedad y frustración de las familias que necesitan una vivienda en alquiler".

"En un momento crítico como el que se vive actualmente en los grandes mercados españoles se hace necesario un giro de 180 grados en las políticas de vivienda, que logre reequilibrar las relaciones entre propietarios e inquilinos y consiga aflorar un volumen importante de nueva oferta que pueda revertir la peligrosísima tendencia en la que los alquileres se han instalado en los últimos cinco años”, concreta el experto.

… pero el alquiler en Madrid sufre más que en Barcelona en el último año

En el último año, la presión de la demanda y la caída del stock han empujado los precios del alquiler al alza en Madrid, más que en Barcelona. El precio medio de los arrendamientos en la capital ha subido un 17,1% en el último año a cierre de mayo, frente al 16,1% de Barcelona, y ambas ciudades están en precios récord, como otras 29 capitales.

Y es que el stock de alquiler permanente ha caído un 24% en el primer trimestre, nueve puntos más que la capital catalana (-15%), como la media nacional. En contraste, la oferta de arrendamientos de temporada ha crecido un 56% en Madrid, frente al 53% de Barcelona en el último año.

Lo mismo pasa con el oferta de pisos compartidos. Los anuncios por habitaciones han aumentado más en Madrid (52%) que en Barcelona (50%), donde son los mercados más dinámicos. De hecho, más del 35% de la oferta de habitaciones en alquiler en toda España se encuentra en los grandes mercados de Madrid (25%), Barcelona (12%).

Los anuncios de viviendas en alquiler publicados en idealista recibieron en Madrid una media de 41 contactos de familias antes de darse de baja, frente a las 40 familias de Barcelona, con datos del primer trimestre de 2024, de las mayores tasas de toda España.

Los últimos 12 meses, con la entrada en vigor la Ley de Vivienda, han acelerado la tensión que sufren las familias en busca de una vivienda de alquiler, que ya de por sí estaba agravada mientras se tramitaba esta normativa, que estuvo guardada meses en el cajón del Congreso de los Diputados hasta su reactivación justo antes de las elecciones municipales y autonómicas de mayo de 2023.

Y es que actualmente, apenas un 14% del parque de viviendas en alquiler en Barcelona se encuentra a precios razonables, frente al 24% de los alquileres que podrían pagarse con los ingresos medios en la ciudad de Madrid.